Dans un marché tertiaire bousculé par le télétravail, la vacance croissante des bureaux et la quête de sens des collaborateurs, un acteur discret mais singulier trace sa voie : le Groupe WS. Derrière cet acronyme pour “Work & Sleep” se cache bien plus qu’un concept de bureau escamotable. L’entreprise, créée en 2016, s’impose progressivement comme un laboratoire grandeur nature de la transformation des usages immobiliers… avec la responsabilité sociétale (RSE) en toile de fond.
Comment une structure spécialisée dans l’aménagement et la gestion d’espaces de travail hybrides intègre-t-elle la RSE au cœur même de ses missions de conseil immobiliers et opérationnels ? Enquête sur un modèle où performance économique, innovation d’usage et impact sociétal s’articulent étroitement.
Un concept né de mutations profondes du travail
Au milieu des années 2010, les fondateurs du Groupe WS partent d’un constat simple : le bureau traditionnel ne répond plus aux attentes des travailleurs d’une économie numérisée, ultra-mobile et en quête d’équilibre de vie.
Dès 2016, ils identifient plusieurs tendances de fond :
- la montée en puissance du bien-être au travail, avec des aménagements intégrant douches, espaces de repos et lieux plus chaleureux ;
- la démocratisation, puis la généralisation du télétravail, considérablement accélérée par la crise sanitaire de 2020 ;
- la mobilité géographique croissante des salariés, rendue possible par les outils numériques : visioconférence, signatures électroniques, plateformes collaboratives, serveurs cloud ;
- la libération massive de mètres carrés de bureaux classiques, devenus surdimensionnés ou inadaptés à ces nouvelles organisations.
En Île-de-France, le phénomène est spectaculaire : entre 2019 et 2024, le taux de vacance des surfaces tertiaires bondit de 65 %, pour atteindre plus de 5,2 millions de m² disponibles. Un stock colossal de m² parfois datés, mal configurés ou situés dans des immeubles difficilement valorisables selon les anciens standards.
C’est au croisement de ces problématiques qu’émerge Work & Sleep : un concept de bureau multifonctionnel, capable de se transformer en espace d’hébergement d’appoint, sans renoncer au confort ni à la qualité de l’expérience utilisateur.
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Du bureau classique au bureau hybride : une réponse RSE aux nouveaux usages
Le cœur de l’innovation portée par le Groupe WS tient en un objet emblématique : un bureau escamotable qui se transforme en lit. Mais derrière ce meuble ingénieux, se dessine une véritable reconfiguration des espaces.
Chaque unité Work & Sleep intègre :
- un poste de travail complet (bureau, siège, écran, matériel de visioconférence) ;
- une lampe de travail et un appareil de luminothérapie, pour un confort visuel et une meilleure synchronisation du rythme circadien ;
- une connexion très haut débit en fibre dédiée (FTTO), adaptée aux usages intensifs ;
- un sanitaire privatif avec douche ;
- une mini-kitchenette ;
- un lit escamotable, dissimulé dans un bureau design, permettant d’y passer la nuit.
recrutement du groupe ws
Au lieu de multiplier les mètres carrés et de juxtaposer des fonctions (bureaux, hôtels, coworking, résidences), WS propose des espaces rationnels, compacts et multifonctionnels. Cette approche s’inscrit directement dans une logique RSE :
- optimisation de l’empreinte immobilière : un même espace est utilisé pour travailler, se réunir, se reposer ou dormir, limitant le gaspillage de mètres carrés sous-utilisés ;
- réduction des déplacements : un professionnel qui dort ponctuellement sur place évite des allers-retours domicile-travail souvent énergivores (train, voiture, avion) ;
- allongement du cycle de vie des bâtiments : en redonnant de l’attractivité à des locaux vacants ou obsolètes, le groupe favorise la reconversion plutôt que la démolition-reconstruction.
Sur le plan juridique et économique, le modèle est également pensé pour limiter le risque spéculatif : le Groupe WS n’est jamais propriétaire des murs. Il signe des baux commerciaux de 9 ans avec des propriétaires – institutionnels, foncières, investisseurs privés – et travaille avec eux à la restructuration des espaces pour y déployer des solutions d’usage mixte (bureaux avec hébergement accessoire).
Réhabiliter plutôt que construire : une approche circulaire de l’immobilier
Un des piliers RSE majeurs du Groupe WS réside dans son choix de se concentrer sur l’existant. Dans un secteur où la tentation de construire du neuf reste forte, la société fait le pari de la transformation.
En pratique, le groupe intervient souvent sur :
- des plateaux de bureaux vacants ou peu attractifs ;
- des bâtiments tertiaires mal adaptés aux nouveaux modes de travail ;
- des immeubles nécessitant une requalification d’usage.
Les opérations consistent à repenser entièrement la distribution des espaces : création de salles indépendantes et insonorisées, intégration de sanitaires privatifs, installation de kitchenettes, adaptation des réseaux (électricité, data, eau), le tout dans une démarche de rénovation raisonnée.
Cette stratégie présente plusieurs bénéfices environnementaux :
- limitation de l’empreinte carbone : rénover un bâtiment existant émet généralement moins de CO₂ que le démolir et reconstruire ;
- préservation des ressources : pas de consommation de foncier neuf, valorisation de structures déjà construites ;
- réduction des déchets : en conservant les éléments structurels et en optimisant les matériaux existants.
Par ailleurs, en aidant les propriétaires à repositionner leurs actifs sur un créneau porteur – celui des nouveaux usages hybrides du tertiaire – le Groupe WS participe à la création de valeur durable, loin des logiques court-termistes.
Un modèle pensé pour le bien-être et l’équilibre de vie
La responsabilité sociétale ne se joue pas uniquement sur les mètres carrés ou les kilowattheures économisés. La qualité de vie au travail et l’équilibre vie professionnelle / vie personnelle sont devenus des enjeux centraux pour les entreprises comme pour les salariés.
Le concept Work & Sleep cible précisément une population de “travailleurs nomades” : cadres en mission récurrente dans une autre ville, consultants, entrepreneurs, salariés en télétravail partiel. Ces profils ne souhaitent plus “vivre à l’hôtel” plusieurs jours par semaine, ni enchaîner des trajets épuisants.
Les espaces proposés répondent à plusieurs attentes concrètes :
- un environnement propice à la concentration : les salles sont indépendantes et insonorisées, là où certains espaces de coworking souffrent de nuisances sonores en open space ;
- des équipements pensés pour la santé : douche pour pouvoir pratiquer une activité sportive sur le temps de midi, luminothérapie pour contrer les effets de la lumière artificielle et du manque d’exposition naturelle, mobilier ergonomique ;
- une ambiance chaleureuse : loin des bureaux “froids” et impersonnels, le design des espaces emprunte aux codes de l’hôtellerie, avec une attention particulière portée à la décoration, aux matériaux et à l’éclairage ;
- une flexibilité de séjour : l’occupation peut être très ponctuelle (une nuit, deux jours), ce qui correspond aux nouvelles mobilités où l’on “dort à Paris une à deux nuits par semaine, mais on vit à Lille, Nantes ou Reims”.
Au-delà des aspects physiques, cette proposition contribue à réduire la fatigue liée aux transports, à mieux gérer le temps de récupération et à diminuer le stress. Des éléments qui entrent de plain-pied dans la dimension sociale de la RSE, en améliorant la santé globale et l’engagement des collaborateurs.
Le conseil WS : accompagner entreprises et propriétaires dans leur transition
Si le bureau escamotable est l’icône la plus visible de WS, c’est dans son rôle de conseil que le groupe déploie une grande partie de sa démarche RSE. Entre propriétaires, entreprises utilisatrices et travailleurs, l’entreprise se positionne comme un intermédiaire capable de concilier les intérêts de chacun autour d’un modèle plus sobre et plus efficace.
Les missions de conseil peuvent recouvrir :
- l’analyse du potentiel de transformation d’un immeuble de bureaux existant ;
- la définition d’un programme d’aménagement mixte (travail / hébergement d’appoint) ;
- l’optimisation des surfaces en fonction des pratiques de télétravail ;
- la mise en place de solutions d’accueil pour des salariés en mobilité régulière ;
- l’élaboration de grilles de services orientées bien-être (douches, espaces de repos, expérience utilisateur).
Au milieu du cycle de vie des projets – entre étude, travaux, commercialisation et exploitation – le groupe ws revendique une forme de neutralité propriétaire : ne possédant pas les murs, il fonde son modèle sur la qualité de ses prestations et la pérennité des usages, plutôt que sur une logique purement patrimoniale.
Cette position lui permet d’adopter une vision globale, intégrant à la fois :
- les enjeux environnementaux (transformation plutôt que construction neuve, rationalisation des surfaces, diminution des déplacements) ;
- les enjeux sociaux (qualité de vie au travail, confort, intimité, réduction de la pénibilité liée aux mobilités répétées) ;
- les enjeux économiques (valeur des actifs tertiaires, attractivité pour les locataires, adaptation à la baisse structurelle des besoins en bureaux classiques).
Répondre à la vacance des bureaux par un nouveau narratif immobilier
La montée rapide de la vacance des surfaces tertiaires met au défi l’ensemble de la chaîne immobilière : investisseurs, promoteurs, collectivités, utilisateurs. Dans ce contexte, la reconversion en logements est souvent présentée comme la solution miracle. Mais elle se heurte à des contraintes techniques, réglementaires, financières ou urbaines.
Le modèle Work & Sleep propose une autre voie : réinventer le bureau pour qu’il colle réellement aux usages des travailleurs d’aujourd’hui, sans pour autant basculer totalement vers le résidentiel classique.
Sur un plateau qui resterait vide en configuration “open space” traditionnelle, le concept permet par exemple de créer une dizaine ou une vingtaine de modules indépendants, chacun pouvant accueillir un professionnel pour travailler, se concentrer, se reposer ou dormir ponctuellement. L’espace est alors occupé de manière plus continue dans le temps, mais aussi plus intense en termes de fonctionnalités.
Ce modèle porte en lui un narratif résolument RSE :
- faire plus avec moins : davantage de services et d’usages à partir du même volume bâti ;
- répondre à des besoins réels : au lieu de construire des bureaux supplémentaires qui resteront peut-être inoccupés, adapter l’existant pour les travailleurs nomades, hybrides, en mission ;
- soutenir la résilience des territoires : en redonnant une utilité à des immeubles parfois délaissés, le Groupe WS contribue à éviter la constitution de “friches tertiaires” au cœur des villes.
Un coworking sans open space : confidentialité et sérénité comme parti pris
Le coworking s’est imposé comme symbole de modernité dans les années 2010. Mais ses limites sont aujourd’hui mieux connues : bruit, manque d’intimité, difficulté à se concentrer, impossibilité de tenir des visioconférences longues dans de bonnes conditions.
Le pari du Groupe WS est à contre-courant : proposer une expérience de travail partagée sans open space. Les espaces ne reposent pas sur la mise en commun d’un grand plateau, mais sur la juxtaposition de salles indépendantes, chacune insonorisée et dotée de son propre équipement.
Ce choix, souvent plus coûteux à l’aménagement, participe pourtant d’une démarche RSE :
- préservation de la santé mentale : réduction de la fatigue cognitive liée aux nuisances sonores et à la distraction permanente ;
- respect de la confidentialité : indispensable pour certains métiers (juridique, finance, santé, conseil stratégique) ;
- meilleure qualité du travail réalisé : un environnement calme favorise la concentration, la créativité et la productivité.
Cette approche remet l’individu au centre, dans un environnement partagé mais non intrusif, capable de s’adapter aussi bien à une journée de visioconférences qu’à une nuit de repos avant un rendez-vous important.
Vers une nouvelle grammaire RSE de l’immobilier tertiaire
À l’heure où les entreprises sont sommées de réduire leurs émissions, d’améliorer la qualité de vie au travail et de donner du sens à leurs décisions immobilières, l’exemple du Groupe WS illustre une évolution plus large : l’immobilier tertiaire ne peut plus se penser uniquement en termes de mètres carrés, de loyers et de taux de vacance.
En intégrant la RSE au cœur de ses missions de conseil – de la conception des espaces jusqu’à leur exploitation quotidienne – la société fait du bureau un levier d’impact global :
- réduction de l’empreinte environnementale par la réhabilitation et l’optimisation des surfaces ;
- amélioration du bien-être et de la santé des travailleurs mobiles ;
- accompagnement des propriétaires et des entreprises dans leurs propres trajectoires de transformation.
En combinant les codes du bureau, du coworking et de l’hôtellerie, le Groupe WS esquisse ainsi une autre manière de penser le travail et l’hébergement à l’heure de la flexibilité généralisée. Une approche où chaque mètre carré compte, chaque trajet évité pèse, et où chaque salarié en mission retrouve un peu de confort et de stabilité au milieu de ses déplacements.
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