Qu’est-ce que le bail mobilité et pourquoi tout le monde en parle ?
Si vous possédez un appartement dans une grande ville étudiante, une zone touristique ou près d’un bassin d’emploi dynamique, le bail mobilité peut devenir votre meilleur allié pour booster votre rentabilité locative… tout en restant dans un cadre 100 % légal.
Créé par la loi ELAN n°2018-1021 du 23 novembre 2018, le bail mobilité est un contrat de location meublée de courte durée, ciblant uniquement certains profils de locataires « mobiles » : étudiants, stagiaires, salariés en mission, formation professionnelle, etc.
Il est régi principalement par les articles 25-12 à 25-18 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (loi relative aux rapports locatifs), qui ont été introduits et modifiés par la loi ELAN. Il ne s’applique donc pas à tout le monde… mais quand votre bien est bien placé, c’est un levier de rentabilité redoutable.
Voyons ensemble comment ce type de bail fonctionne, dans quels cas l’utiliser intelligemment, et surtout comment éviter les pièges qui coûtent cher.
Les caractéristiques essentielles du bail mobilité
Pour que votre contrat soit bien un bail mobilité au sens de la loi, il doit respecter des critères stricts. Voici les plus importants, à connaître par cœur avant de vous lancer.
1. Un bail uniquement pour les logements meublés
Le bail mobilité ne concerne que les locations meublées. Le logement doit être pourvu des éléments prévus par le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 : literie, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur, vaisselle, tables, chaises, rangements, luminaires, etc.
Si votre logement n’est pas suffisamment équipé, vous ne respectez pas le cadre légal de la location meublée… ce qui peut poser problème en cas de litige.
2. Une durée courte et encadrée
La durée du bail mobilité est :
- minimum : 1 mois
- maximum : 10 mois
Ce bail est non renouvelable et non reconductible tacitement (article 25-14 de la loi du 6 juillet 1989). C’est une des grandes différences avec le bail meublé classique de 1 an.
En revanche, il est possible de prolonger une fois le bail par avenant, tant que la durée totale ne dépasse pas 10 mois. Au-delà, vous basculeriez dans un bail meublé classique, avec des règles différentes.
3. Un public très ciblé
Le bail mobilité est réservé à des locataires en « mobilité », c’est-à-dire se trouvant dans l’une des situations suivantes (article 25-12 de la loi de 1989) :
- en formation professionnelle
- en études supérieures
- en contrat d’apprentissage
- en stage
- en service civique
- en mutation professionnelle
- en mission temporaire dans le cadre de l’activité professionnelle
Le locataire doit attester de sa situation (contrat de travail, convention de stage, certificat de scolarité…). Sans cette justification, votre bail peut être requalifié.
4. Un dépôt de garantie interdit
Oui, c’est contre-intuitif : le bail mobilité ne permet pas de demander un dépôt de garantie (article 25-15 de la loi de 1989). En contrepartie, le dispositif a été pensé pour être sécurisé via la Garantie Visale (caution gratuite gérée par Action Logement).
Par contre, vous pouvez tout à fait exiger :
- le paiement du premier mois de loyer à l’entrée
- une assurance habitation (souvent intégrée dans l’assurance du locataire ou occupante)
5. Un loyer encadré dans certaines villes
Dans les zones où s’applique l’encadrement des loyers (Paris, Lille, Plaine Commune, Est Ensemble, Lyon, Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux… selon les arrêtés préfectoraux), les règles sont les mêmes que pour les meublés classiques :
- respect du loyer de référence majoré fixé par arrêté
- possibilité de complément de loyer sous conditions
Ces règles sont issues en particulier de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR, et précisées par des arrêtés préfectoraux locaux.
Pourquoi le bail mobilité peut doper votre rentabilité locative
Sur le papier, on pourrait croire que ce bail est surtout fait pour arranger les locataires. En réalité, il peut être extrêmement intéressant pour les propriétaires, à condition d’être bien utilisé.
Des loyers souvent plus élevés
Le bail mobilité cible une clientèle prête à payer :
- pour la flexibilité
- pour la disponibilité rapide
- pour le meublé prêt à l’emploi
Résultat : dans beaucoup de villes tendues, un meublé en bail mobilité se loue plus cher qu’un meublé classique à l’année. La demande est forte de la part :
- d’étudiants en échange universitaire
- de stagiaires en fin d’études dans les grandes métropoles
- de cadres en mission de 3 à 9 mois
Une vacance locative limitée si votre bien est bien situé
Avec un bon emplacement (proche des transports, des écoles, des pôles d’activité), vous pouvez enchaîner les locations courtes et rentables sans laisser votre bien vide. L’objectif : organiser un planning fluide entre deux locataires, avec éventuellement quelques jours tampon pour le ménage et les réparations.
Moins de contraintes que la location touristique type Airbnb
Le bail mobilité peut être une alternative à la location saisonnière classique :
- vous restez dans le cadre de la résidence principale du locataire
- vous évitez une partie des lourdeurs des changements d’usage, très stricts dans des villes comme Paris (articles L. 631-7 et suivants du Code de la construction et de l’habitation)
- vous avez des séjours plus longs, donc moins de turnover qu’en location nuitée
Ce n’est pas une location touristique au sens des plateformes de type Airbnb, mais une forme de location meublée de courte durée, encadrée par la loi de 1989. C’est souvent mieux accepté par les copropriétés et les voisins.
Dans quels cas le bail mobilité est une excellente stratégie ?
Je recommande souvent le bail mobilité dans les contextes suivants :
- Studios et T2 en centre-ville universitaire : idéal pour les étudiants de passage, les échanges Erasmus, les stages de fin d’études.
- Logements proches des quartiers d’affaires : adaptés aux salariés en mission de quelques mois, aux consultants, aux ingénieurs en déplacement.
- Villes très tendues : Paris, Lyon, Bordeaux, Lille, Nantes, Montpellier, Toulouse… Là où la rotation est forte et la demande de logement temporaire est permanente.
- Investissements LMNP : pour profiter d’une fiscalité avantageuse sur les revenus locatifs, en micro-BIC ou au régime réel.
Le bail mobilité s’intègre particulièrement bien dans une stratégie d’optimisation de cashflow : vous augmentez le loyer moyen tout en gardant un cadre légal relativement stable.
Les limites et pièges à éviter avant de se lancer
Aucune stratégie n’est parfaite. Le bail mobilité a aussi des inconvénients qu’il faut anticiper pour ne pas transformer un bon plan en galère.
Un turnover plus fréquent
Des baux de 3, 6 ou 9 mois, cela signifie :
- plus d’états des lieux
- plus de gestion administrative (contrats, quittances, etc.)
- plus de ménage et d’usure du mobilier
Si vous gérez seul, c’est du temps à y consacrer. Si vous déléguez à une agence, ce sont des frais de gestion à intégrer dans vos calculs de rentabilité.
Pas de dépôt de garantie : sécurisez autrement
L’interdiction de dépôt de garantie peut inquiéter. Pour limiter les risques d’impayés, je recommande fortement :
- de mettre en place la Garantie Visale (article L. 313-3 du Code de la construction et de l’habitation) lorsque le locataire est éligible
- de regarder attentivement le dossier du locataire (revenus, sérieux, situation professionnelle ou scolaire)
- d’opter pour une assurance loyers impayés quand c’est possible (en respectant les critères de solvabilité exigés par l’assureur)
Risque de requalification du bail
Si :
- votre locataire ne correspond pas aux profils autorisés
- la durée dépasse 10 mois
- vous enchaînez des baux mobilité avec le même locataire sans interruption réelle
Alors le juge peut estimer que votre bail n’est pas un véritable bail mobilité et le requalifier en bail meublé classique. Vous vous retrouveriez avec des règles différentes (durée de 1 an, reconduction tacite, dépôt de garantie possible, etc.) potentiellement moins flexibles pour vous.
Tout cela est apprécié au cas par cas par les tribunaux, mais mieux vaut respecter à la lettre les articles 25-12 et suivants de la loi du 6 juillet 1989.
Comment rédiger un bail mobilité conforme et optimisé ?
Pour rester dans les clous légalement tout en protégeant vos intérêts, quelques réflexes sont indispensables.
Utiliser un modèle conforme à la loi ELAN
Le bail doit contenir toutes les mentions obligatoires prévues par la loi de 1989, notamment :
- durée précise du bail (de X mois à Y mois, sans reconduction)
- motif ouvrant droit au bail mobilité (études, stage, mission, etc.)
- description détaillée du logement et de son équipement
- montant du loyer, des charges, modalités de révision
- mention de l’absence de dépôt de garantie, en conformité avec l’article 25-15
Vous pouvez partir de modèles proposés par l’ANIL (Agence Nationale pour l’Information sur le Logement) ou par des organismes professionnels, puis les adapter à votre situation.
Soigner l’état des lieux et l’inventaire du mobilier
Comme vous n’avez pas de dépôt de garantie, l’état des lieux d’entrée et de sortie devient un document clé pour faire valoir vos droits en cas de dégradations avérées.
Je conseille :
- un inventaire précis du mobilier et de l’électroménager
- des photos datées, annexées à l’état des lieux
- une signature conjointe, en double exemplaire
Penser fiscalité : LMNP et optimisation
Le bail mobilité reste une location meublée, donc, fiscalement, vous relevez du régime des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). En pratique, cela signifie :
- régime micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % sur vos loyers (si recettes < 77 700 € en principe, plafond actualisé régulièrement)
- régime réel : déduction des charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, ameublement, frais de gestion, etc.) et amortissement du bien
Pour des biens meublés en zones tendues, avec un prêt immobilier, le régime réel est souvent plus intéressant pour optimiser la rentabilité nette après impôts.
Faut-il adopter le bail mobilité pour votre stratégie patrimoniale ?
Le bail mobilité est un outil, pas une fin en soi. Pour savoir s’il est adapté à votre projet, posez-vous ces questions :
- Mon bien est-il bien situé pour attirer des locataires temporaires (étudiants, stagiaires, salariés en mission) ?
- Suis-je prêt(e) à accepter un turnover plus fréquent en échange d’une meilleure rentabilité brute ?
- Ai-je une solution de gestion (agence, conciergerie, organisation personnelle) pour gérer entrées et sorties ?
- Suis-je à l’aise avec le fait de ne pas demander de dépôt de garantie, en contrepartie d’autres sécurités (Visale, assurance, sélection stricte des dossiers) ?
Bien utilisé, le bail mobilité peut être un puissant levier pour Booster vos revenus locatifs, lisser votre trésorerie et diversifier votre stratégie, notamment en complément :
- de baux meublés classiques à l’année
- de colocations
- ou même d’immeubles mixtes (résidence principale + bail mobilité sur certains lots)
Si vous avez un doute sur la meilleure stratégie pour votre bien, votre ville ou votre situation fiscale, c’est souvent à ce moment-là qu’un accompagnement personnalisé fait toute la différence.
Je suis Natasha Evin, je conseille les particuliers sur les sujets d’investissement locatif et j’interviens dans le monde de l’immobilier depuis 2010. Je suis rédactrice du site www.investissementlocatif.pro depuis 2020.