Pourquoi les biens atypiques font vibrer les investisseurs audacieux
Dans l’univers de l’immobilier locatif, il y a ceux qui cherchent le traditionnel T2 en centre-ville… et puis il y a les autres. Ceux qui préfèrent les chemins de traverse, les coups de cœur, les projets qui font appel à la créativité et à l’audace. Vous savez, ces biens un peu hors-normes ? Un ancien atelier d’artiste, une péniche, une grange, un moulin, un loft installé dans une ancienne usine, ou même une tiny house sur un terrain rural. Investir dans un bien atypique, c’est oser sortir des sentiers battus pour viser des rendements parfois très avantageux — à condition de bien maîtriser les règles du jeu.
Je partage avec vous aujourd’hui tout ce qu’il faut savoir pour aborder ce type d’investissement avec méthode, flair et intelligence.
Qu’est-ce qu’un bien atypique ?
La notion de « bien atypique » peut sembler subjective, mais en immobilier, elle a un sens bien particulier. Il s’agit généralement de biens qui sortent de la typologie classique d’un logement : appartements, maisons individuelles, studios… On retrouve notamment :
- Les bâtiments transformés (églises, usines, ateliers, granges…)
- Les habitats alternatifs (yurts, tiny houses, containers, péniches…)
- Les biens situés dans des lieux insolites (sommets de montagnes, îles privées, carrières réhabilitées…)
- Les logements ultra-design, futuristes, à l’architecture exceptionnelle
Ce qui fait leur force ? Leur rareté, leur cachet, leur potentiel de différenciation sur le marché locatif. En général, ils attirent une clientèle spécifique, souvent prête à payer plus pour vivre une expérience singulière.
Pourquoi investir dans un bien atypique peut être extrêmement rentable
En tant que consultante, j’ai accompagné de nombreux investisseurs qui ont osé se tourner vers l’atypique. Et croyez-moi, cela peut vous offrir :
- Des rendements élevés : les logements atypiques permettent fréquemment d’augmenter les loyers ou de pratiquer la location saisonnière à des tarifs premium.
- Moins de concurrence : alors que tout le monde court après le même studio centre-ville, les biens atypiques attirent moins d’investisseurs, donc moins de pression à l’achat.
- Une valorisation accélérée : avec une rénovation intelligente, ces biens peuvent prendre une grande valeur en peu de temps.
- Des dispositifs fiscaux intéressants : dans certains cas, les biens atypiques bénéficient d’aides ou de régimes spécifiques (Monuments Historiques, Malraux, déficit foncier renforcé, etc.).
J’ai par exemple accompagné un couple sur la transformation d’une ancienne écurie en logement de charme à 15 minutes de Bordeaux : rendements nets après impôts à plus de 8 %, et des locataires ravis… avec liste d’attente !
La réglementation à connaître absolument
Avant d’acheter un bien atypique, il faut impérativement vérifier plusieurs points juridiques et administratifs. Oui, c’est moins glamour que la belle verrière ou les poutres apparentes, mais c’est essentiel !
- Le changement de destination : si le bien n’est pas considéré comme logement à l’origine (grange, local pro, péniche…), vous devrez demander une autorisation de la mairie pour changer son usage en habitation. Cela entre dans le cadre des articles L.421-1 à L.421-5 du Code de l’urbanisme.
- Le Plan local d’urbanisme (PLU) : vérifiez toujours les règles de construction, de transformation et les servitudes éventuelles du terrain.
- Les normes d’habitabilité : un logement loué doit respecter les règles de décence fixées par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. Hauteur sous plafond minimum, aération, surface minimale… Sans cela, impossible de louer légalement.
- Le classement ERP (établissement recevant du public) : si vous destinez le bien à la location saisonnière ou à un usage mixte (comme l’événementiel), des normes complémentaires peuvent s’appliquer.
Sans cette étape, vous pourriez vous retrouver avec un bien impossible à louer légalement… et un projet qui tombe à l’eau.
Financer un bien atypique : mode d’emploi
Les banques adorent la prévisibilité. Alors forcément, lorsqu’on se présente avec un projet d’acquisition d’une péniche à transformer en logement de location courte durée, elles lèvent un sourcil (ou deux). Mais rien d’impossible !
Voici quelques conseils pour consolider votre dossier :
- Présentez un business plan solide avec des données chiffrées, un prévisionnel de cash-flow et des exemples de références marché (locations similaires sur Airbnb, Booking, références localement).
- Misez sur vos capacités de gestion et votre sérieux. Apport personnel, expérience en immobilier, accompagnement par un architecte ou un maître d’œuvre : montrez que vous savez ce que vous faites.
- Explorez les prêts spécifiques : certains projets atypiques peuvent ouvrir droit à des subventions ou à des prêts à taux zéro (notamment via l’ANAH pour les réhabilitations).
Certes, il faut convaincre un peu plus que pour acheter un T2 classique, mais le jeu peut en valoir largement la chandelle.
Location courte durée : idéale pour les biens atypiques
Le Graal des biens atypiques réside dans leur attractivité touristique. Une cabane dans les arbres, un ancien phare, un loft industriel design… Ce sont des aimants à clics sur les plateformes de réservation !
En optant pour la location courte durée, vous maximisez généralement vos revenus. Mais attention :
- Respectez la réglementation locale : dans les grandes villes comme Paris ou Lyon, la location saisonnière est très encadrée. Certaines communes imposent des autorisations, voire une compensation de surface.
- Pensez au statut de LMNP : sous ce statut (Loueur Meublé Non Professionnel), vous bénéficiez d’une fiscalité très avantageuse avec l’amortissement comptable. À étudier avec votre expert-comptable.
Des projets qui font sens et passion
Nombreux sont ceux qui se lancent dans l’immobilier pour optimiser leur patrimoine, diversifier leurs revenus, ou nourrir une stratégie de liberté financière. Mais trop peu poursuivent aussi le plaisir. Acheter un bien atypique, c’est souvent concilier investissement et passion du bâti, défi créatif et rentabilité.
Votre avenir d’investisseur ou d’investisseuse ne s’écrit pas forcément en gris béton. Il peut prendre la forme d’une ancienne église transformée en loft, d’une péniche posée sur la Seine, ou d’un container aménagé avec talent. À condition, encore une fois, de faire les choses dans les règles de l’art. Et avec un accompagnement rigoureux.
Ce secteur est une véritable niche. Il n’est pas pour tout le monde, mais si vous aimez les projets qui sortent de l’ordinaire et que vous êtes prêt(e) à investir de votre énergie, les retours peuvent être exceptionnels.
Retenez : ce n’est pas parce qu’un bien sort du cadre qu’il échappe aux règles. Justement, réussir dans l’atypique, c’est cadrer parfaitement une fantaisie.
Je suis Natasha Evin, je conseille les particuliers sur les sujets d’investissement locatif, et j’interviens dans le monde de l’immobilier depuis 2010. Je suis également rédactrice du site www.investissementlocatif.pro depuis 2020.