Pourquoi s’intéresser aux villes moyennes pour investir en 2024 ?
Face à la pression immobilière dans les grandes métropoles comme Paris, Lyon ou Bordeaux, beaucoup d’investisseurs se tournent aujourd’hui vers des villes moyennes. Moins chères, souvent plus rentables et offrant une belle qualité de vie, ces villes au charme discret attirent de plus en plus de locataires, notamment les familles et les jeunes actifs en quête d’un meilleur équilibre de vie.
Depuis la pandémie, le phénomène d’exode urbain s’est accéléré : le télétravail a transformé nos modes de vie et a renforcé l’attrait de villes à taille humaine, bien desservies et dotées d’un bon cadre de vie. En 2024, ce mouvement se poursuit, appuyé par des politiques d’aménagement du territoire et des incitations fiscales ciblées dans certaines zones.
Mais quelles sont les villes moyennes à fort potentiel pour investir intelligemment cette année ? Suivez-moi, je vous dévoile mes coups de cœur professionnels !
Ce qu’on recherche en priorité : rentabilité et dynamisme locatif
Un bon investissement locatif se juge par sa rentabilité nette, mais aussi — et surtout — par la qualité et la régularité de ses locataires. Voici les principaux critères que j’évalue avant de me pencher sur une ville :
- Prix au m² raisonnable, permettant une rentabilité brute entre 5 % et 8 %, voire plus pour certains quartiers.
- Dynamisme économique (zones d’emploi, pôles étudiants, bassins industriels, projets urbains).
- Attrait locatif : offre culturelle, transports, écoles, espaces verts, services médicaux.
- Zone géographique soutenue par des dispositifs fiscaux (PTZ, dispositif Denormandie, etc.).
Ces éléments croisent rentabilité et qualité de vie. Un bon équilibre entre les deux vous assure des locataires stables, et limite la vacance locative.
Les villes moyennes à fort potentiel d’investissement en 2024
Voici mon top des villes moyennes où la rentabilité se conjugue avec le plaisir d’y vivre. Toutes ont été sélectionnées pour leur attrait croissant, leur potentiel de valorisation et leur stabilité locative.
Angers : l’élève modèle de l’Ouest
Angers est souvent citée dans les classements des villes les plus attractives pour vivre et investir. Et pour cause ! Avec un prix moyen de 2 900 €/m², une population étudiante dynamique (plus de 40 000 étudiants), un bassin d’emplois en forte évolution dans le numérique et la recherche, la capitale de l’Anjou coche toutes les cases. Le tramway, le TGV, les pôles universitaires et un cadre de vie verdoyant en font une perle de l’Ouest, prisée des jeunes actifs.
À surveiller : certains quartiers comme Belle-Beille ou Monplaisir où les rénovations urbaines peuvent offrir de très bonnes affaires éligibles au dispositif Denormandie.
Saint-Étienne : la surprise de la région Auvergne-Rhône-Alpes
Longtemps boudée, Saint-Étienne vit un vrai renouveau. Le prix au m² y tourne autour de… 1 500 € ! Une anomalie pour une métropole de plus de 170 000 habitants. Très bien desservie depuis Lyon (moins d’1h), engagée dans des projets de rénovation urbaine massifs, elle attire de plus en plus d’investisseurs. Rentabilité brute autour de 8 % dans certains quartiers comme Tarentaize ou le Crêt de Roc.
Bonus : Saint-Étienne appartient au secteur B2, et des investissements peuvent donc être éligibles au dispositif Pinel (dans ses dernières franchises ou la variante Denormandie selon travaux).
Besançon : la perle cachée du Doubs
Charmante ville universitaire bordée par les montagnes et traversée par le Doubs, Besançon mêle patrimoine historique et dynamisme jeune. Le prix au m² y reste accessible (2 300 €/m² en moyenne) et les loyers se maintiennent grâce à une demande locative forte parmi les étudiants en médecine, en droit ou dans les écoles d’ingénieurs.
Son tramway, ses efforts écologiques (ville engagée dans la transition énergétique), et sa proximité avec la frontière suisse contribuent à renforcer son attractivité. Bon plan : cibler les quartiers proches du centre historique ou de La Boucle.
Nîmes : un ensoleillement et des rentabilités au top
Souvent dans l’ombre de Montpellier, Nîmes a pourtant une carte à jouer forte dans l’investissement locatif. Une rentabilité brute moyenne de 6,5 %, un prix au m² situé autour de 2 100 €, et une population jeune avec plus de 13 000 étudiants chaque année dans sa métropole.
Le centre-ville et le quartier des Arènes sont idéaux pour des locations meublées à courte ou moyenne durée. Prévois tout de même une bonne gestion et un bien en bon état, car la concurrence se renforce sur les logements rénovés !
Valenciennes : l’opportunité du Nord
Avec un marché immobilier encore très abordable (1 900 €/m² en moyenne) et une revalorisation en cours autour des pôles universitaires et de l’hôpital, Valenciennes séduit. Son attractivité se renforce grâce à une forte dynamique industrielle et logistique (secteurs automobile et ferroviaire notamment), et à la volonté de la ville d’atteindre un équilibre entre urbanisme moderne et verdure.
Les investisseurs ciblent en particulier les quartiers de la rue de Paris, le Faubourg de Cambrai, ou l’agglomération proche de l’université. Le Denormandie est applicable sur certaines zones, pensez-y !
Zoom sur les dispositifs fiscaux et aides en zone de revitalisation
L’État encourage les investissements dans des villes moyennes ou en difficulté d’attractivité au travers de différents dispositifs, parfois méconnus :
- Dispositif Denormandie : réservé aux logements anciens rénovés dans des communes couvertes par une convention de revitalisation. Permet une réduction fiscale allant jusqu’à 21 % du prix d’achat selon la durée de location (art. 199 novovicies du CGI).
- PTZ en zone B2 ou C : les primo-accédants peuvent bénéficier d’un prêt à taux zéro pour l’achat et la rénovation, ce qui peut soutenir la demande locative dans ces zones.
- Anah et MaPrimeRénov’ : aides dédiées à la rénovation thermique, parfait pour ceux qui souhaitent combiner rentabilité et responsabilité environnementale.
Il est essentiel d’analyser les critères d’éligibilité ville par ville. N’hésitez pas à consulter les cartographies actualisées disponibles sur les sites officiels des finances publiques (www.economie.gouv.fr) ou des collectivités locales.
Qualité de vie : un facteur de rétention locative souvent négligé
Enfin, investir dans une ville moyenne ne se fait pas que sur Excel ! Pensez qualité de vie. Un locataire choisira de rester dans un quartier vivant, sûr, bien desservi et agréable pour sa famille ou son quotidien. Plus les équipements publics sont accessibles (transports, écoles, santé), plus vous minimisez les vacants.
En combinant vision économique et attention au cadre de vie, vous maximisez vos chances de réussite sur le long terme. Rappelez-vous : un bien bien acheté, bien placé et bien géré, c’est déjà 80 % du succès locatif.
Je suis Natasha Evin, je conseille les particuliers sur les sujets d’investissement locatif, et j’interviens dans le monde de l’immobilier depuis 2010. Je suis rédactrice du site www.investissementlocatif.pro depuis 2020.