Pourquoi la rénovation énergétique est un levier de rentabilité sous-estimé
Si vous investissez dans l’immobilier locatif, il y a de fortes chances que la rentabilité soit en haut de vos priorités. Mais au-delà des calculs classiques (rentabilité brute, nette, cashflow, etc.), avez-vous pensé à l’impact de la performance énergétique de vos biens ? La rénovation énergétique ne se limite pas à « faire plaisir à la planète » : c’est un véritable levier pour booster vos revenus, valoriser votre patrimoine et rester compétitif sur le marché. Et c’est ce que nous allons explorer ensemble.
Depuis l’entrée en vigueur de la loi Climat et Résilience en 2021 et la nouvelle réglementation sur le DPE (diagnostic de performance énergétique), il est devenu vital de prendre en compte l’étiquette énergétique dans toute stratégie locative. Un logement mal classé (étiquette F ou G) peut désormais être interdit à la location. Autant dire que votre rentabilité peut en prendre un coup si vous ne vous adaptez pas.
Mais plutôt que de subir la transition énergétique, je vous propose d’en faire une opportunité. Une bonne stratégie de rénovation énergétique peut transformer un bien énergivore en actif performant.
Les avantages financiers d’une rénovation énergétique bien pensée
Voici les raisons pour lesquelles la rénovation énergétique peut booster votre rentabilité locative :
- Augmentation du loyer : Un logement bien isolé, équipé de systèmes de chauffage performants et économe en énergie se loue plus facilement, mais peut aussi se louer plus cher. Les locataires sont prêts à payer un peu plus pour un confort thermique et des factures réduites.
- Valorisation du bien immobilier : Une étiquette énergétique améliorée augmente mécaniquement la valeur de revente de votre bien. Les acheteurs futurs sont sensibles aux performances énergétiques, notamment depuis la réforme du DPE appliquée depuis juillet 2021.
- Réduction des vacances locatives : Les logements bien classés énergétiquement attirent davantage de candidats à la location. Moins de turnover signifie plus de stabilité dans les revenus.
- Optimisation fiscale : De nombreuses aides et dispositifs fiscaux encouragent les travaux de rénovation énergétique (MaPrimeRénov’, TVA réduite, éco-prêt à taux zéro, dispositif Denormandie, etc.). Ils peuvent considérablement réduire le coût global de vos travaux.
- Anticipation des évolutions réglementaires : Les interdictions progressives de louer des « passoires thermiques » sont en cours. L’article 160 de la loi Climat prévoit l’interdiction progressive de mise en location des logements classés G (dès 2025), F (dès 2028), puis E (en 2034). Autant s’y prendre maintenant.
Identifier les travaux à forte valeur ajoutée pour votre rentabilité
Il ne s’agit pas de tout rénover sans réfléchir. La clé est d’identifier les travaux à fort impact sur la performance énergétique et avec un bon retour sur investissement :
- L’isolation thermique : C’est souvent le premier chantier à envisager. Isolation des combles, des murs, du plancher bas : on vise à limiter les pertes de chaleur pour diminuer les besoins en chauffage.
- Le système de chauffage : Remplacer un convecteur électrique énergivore par une pompe à chaleur ou un poêle à granulés peut faire baisser la facture énergétique de 30 à 50 %.
- Le changement de fenêtres : Les fenêtres double vitrage sont aujourd’hui un minimum. Elles améliorent l’isolation phonique et thermique, deux arguments qui séduisent les locataires.
- La ventilation : Une VMC performante permet d’assainir l’air intérieur, d’éviter l’humidité (et donc les moisissures) et d’améliorer la note DPE.
Ces travaux peuvent souvent être réalisés progressivement. Vous pouvez aussi les intégrer dès l’acquisition si vous achetez un bien à rénover, en profitant des prêts travaux ou du mécanisme de déficit foncier si vous louez en régime réel.
Mettre en avant les travaux de rénovation lors de la mise en location
Une rénovation énergétique réussie mérite d’être valorisée. Lors de la mise en location, n’hésitez pas à informer (et convaincre) vos potentiels locataires :
- Affichez le DPE : C’est désormais obligatoire, mais allez plus loin. Expliquez ce que cela signifie concrètement (meilleure isolation, factures d’électricité réduites, confort thermique été comme hiver, etc.).
- Valorisez les économies possibles : Faites une simulation des économies d’énergie sur l’année. C’est un argument qui parle au portefeuille de vos locataires.
- Ajoutez une dimension éco-responsable : De plus en plus de personnes sont sensibles à la transition écologique. Un logement rénové peut répondre à leur besoin de consommer plus responsable.
Dans mon expérience, les logements rénovés énergétiquement se louent non seulement plus vite, mais attirent aussi un profil de locataires plus stable et plus engagé.
Attention au retour sur investissement : calculez avant d’agir
Comme pour tout investissement, l’enjeu est de ne pas investir sans retour. Il faut donc mesurer précisément :
- Le coût total des travaux (matériaux, main d’œuvre, TVA, frais divers, etc.)
- Les économies générées (réduction de la vacance, hausse du loyer, économies d’énergie si vous louez en meublé avec charges incluses)
- Les aides possibles disponibles au moment des travaux
Je conseille d’utiliser des simulateurs comme celui de France Rénov’ ou de consulter votre espace personnel sur MaPrimeRénov’ pour repérer les subventions disponibles. Par ailleurs, n’oubliez pas d’échanger avec votre comptable si vous êtes en LMNP ou en foncier réel pour optimiser la déduction fiscale de ces travaux.
Rénovation énergétique : un atout aussi en phase de revente
Un bien rénové du point de vue énergétique aura un net avantage sur le marché de la revente. Par exemple, un appartement en classe C ou B se vendra plus facilement, plus rapidement, et jusqu’à 10 à 20 % plus cher que son équivalent en classe F ou G, selon les données des Notaires de France (base BIEN).
Vous pourrez aussi toucher une cible d’acheteurs plus large, notamment les primo-accédants qui souhaitent limiter leurs dépenses énergétiques ou simplement éviter les contraintes de rénovation.
Alerte sur les biens classés F et G : le compte à rebours est lancé
Petit rappel réglementaire qui peut influencer votre stratégie d’investissement :
- Dès le 1er janvier 2025, il sera interdit de louer un logement classé G au DPE.
- En 2028, ce sera au tour des logements classés F.
- En 2034, ce seront ceux classés E.
Ces échéances sont des signaux clairs : si votre bien est mal classé, vous devez envisager une rénovation rapidement sous peine de le voir sortir du marché locatif. Pour les investisseurs, cela peut aussi être une stratégie d’achat à bas prix, tant que vous anticipez bien le budget travaux et la rentabilité post-rénovation.
Je l’affirme sans détour : investir dans la rénovation énergétique, ce n’est pas seulement une contrainte réglementaire. C’est aussi et surtout une stratégie gagnante pour conserver (ou améliorer) la valeur et la rentabilité de votre bien sur le long terme. À vous de jouer ; la rentabilité n’attend pas !
Je suis Natasha Evin, je conseille les particuliers sur les sujets d’investissement locatif, et j’interviens dans le monde de l’immobilier depuis 2010. Je suis rédactrice du site www.investissementlocatif.pro depuis 2020.