Les taux d’usure : une contrainte ou une opportunité ?
Si vous avez tenté d’obtenir un prêt immobilier au cours de l’année passée, il est probable que le terme « taux d’usure » ait résonné à vos oreilles comme une limite étroite… voire frustrante. Et pourtant, ce fameux taux d’usure, souvent critiqué, peut aujourd’hui devenir un allié stratégique pour améliorer votre rendement locatif. Oui, vous avez bien lu !
Le taux d’usure, défini par la Banque de France, représente le taux maximum auquel un établissement financier peut vous octroyer un crédit. Il comprend le taux nominal, les frais de dossier, les assurances, et tous les coûts liés au prêt. Il sert théoriquement à protéger les emprunteurs contre les taux abusifs.
Mais depuis les hausses de taux de 2022 et 2023, qui ont mis à mal le financement de nombreux projets, les règles ont changé. Depuis février 2023, la révision des taux d’usure est mensuelle (et non plus trimestrielle), ce qui évite un trop grand décalage avec les taux réels du marché. Cette souplesse offre une fenêtre d’opportunité… à condition de savoir l’exploiter !
Pourquoi des taux d’usure plus élevés peuvent améliorer votre rendement locatif
Avant toute chose, un peu de logique financière : un taux d’usure plus élevé signifie mécaniquement que votre banque peut vous accorder un taux nominal de prêt plus élevé sans enfreindre la réglementation. Dit comme ça, ça semble contre-intuitif. Qui veut d’un crédit plus cher ? Pourtant, cela peut jouer en votre faveur dans certains contextes.
Voici l’idée : en facilitant l’accès au crédit — même à un taux légèrement plus élevé — les taux d’usure élevés débloquent des projets immobiliers qui étaient en stand-by. Vous retrouvez une capacité d’emprunt et une marge de négociation avec les banques, surtout si vous montrez que votre projet est rentable.
Et c’est précisément là que le lien avec le rendement locatif entre en jeu. Si votre bien immobilier rapporte 7 % brut et que le coût de votre prêt est de 4,5 %, vous restez en zone positive. Il est donc possible de raisonner en « taux d’effet de levier » : plus votre rentabilité est supérieure au coût de votre financement, plus l’utilisation du crédit est intéressante.
Effet de levier et rentabilité : une histoire d’écart
Dans un contexte où l’inflation est supérieure aux taux de certains prêts, on entre dans une configuration particulièrement favorable : le crédit devient « bon marché » en valeur réelle. Même avec un taux d’usure élevé, vous pouvez bénéficier de financements qui, comparés à l’augmentation des loyers ou à la valorisation du bien, restent intéressants.
Concrètement :
- Vous investissez dans un bien immobilier à 180 000 €.
- Vous le financez entièrement via un prêt à 4,7 % sur 25 ans.
- Le bien vous rapporte 1 150 € de loyer mensuel (soit une rentabilité brute d’environ 7,67 %).
Résultat : votre cashflow est maîtrisé, et votre rendement net d’emprunt devient positif. Le coût du crédit est absorbé par une rentabilité locative suffisamment haute… et ça, ce n’était souvent pas envisageable lorsque le taux d’usure bloquait les financements en 2022 !
Utiliser les taux d’usure élevés comme argument de négociation
Un taux d’usure plus élevé permet à la banque d’avoir plus de flexibilité… mais aussi à vous de négocier avec finesse. Voici comment :
- Présentez un dossier bien monté : Montrez que vos revenus, votre taux d’endettement, et la qualité du bien visé rendent l’opération sécurisée à leurs yeux.
- Argumentez avec le rendement locatif : Certaines banques acceptent d’aller plus loin si vous prouvez que vos loyers couvrent largement les mensualités.
- Utilisez des stratégies de délégation d’assurance : En optant pour une assurance emprunteur externe moins coûteuse, vous réduisez le TAEG (taux annuel effectif global), donc vous restez en dessous du taux d’usure.
- Jouez sur la durée : En étalant le prêt sur une période plus longue, vos mensualités diminuent. Cela améliore le taux d’endettement et permet d’obtenir une meilleure acceptation du dossier.
C’est un levier double : d’un côté vous êtes finançable, de l’autre, vous pouvez optimiser les paramètres de votre prêt pour améliorer votre cashflow locatif.
Des stratégies pour booster encore plus le rendement
Accéder au financement grâce aux taux d’usure augmentés est une première étape. La seconde étape consiste à utiliser intelligemment l’effet de levier pour augmenter la rentabilité locative. Voici quelques pistes :
- Investissez dans des biens à rénover : La rénovation est souvent une source de valorisation importante. En achetant à un prix décoté, puis en rénovant astucieusement, vous augmentez à la fois la valeur du bien et sa rentabilité.
- Optez pour la location meublée : Avec le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), vous pouvez bénéficier d’une fiscalité très avantageuse, notamment via le régime réel et l’amortissement du bien.
- Pensez colocation ou location courte durée : Ces modèles permettent souvent d’atteindre des rentabilités bien supérieures à une simple location nue.
- Faites jouer la tension locative : Investir dans des villes où la demande est forte (et donc les loyers soutenus) vous garantit des rentrées régulières… et moins de vacances locatives.
Taux d’usure 2024 : qu’en disent les textes ?
Le taux d’usure est fixé chaque mois par la Banque de France et publié au Journal officiel. Il est calculé sur la base des taux effectifs moyens pratiqués le mois précédent majorés d’un tiers. Pour consulter le taux en vigueur, les investisseurs peuvent directement se rendre sur le site de la Banque de France.
L’article L. 314-6 du Code de la consommation encadre rigoureusement ce dispositif. Toute offre de crédit dépassant ce taux est automatiquement considérée comme usuraire, et donc illégale.
Mais depuis février 2023, une réforme importante est entrée en vigueur : les seuils de l’usure sont désormais actualisés chaque mois, contre une fréquence trimestrielle auparavant, ce qui permet une réactivité bienvenue face aux évolutions de marché. Une directive saluée par les professionnels de l’immobilier et les emprunteurs.
Un contexte idéal pour investir (avec méthode)
Les nouveaux seuils d’usure, bien que parfois redoutés, sont donc aussi un facteur d’opportunité. Car ils permettent à nouveau de débloquer des financements là où le système était grippé. Pour l’investisseur averti, qui prépare soigneusement ses acquisitions et optimise son montage, l’écart entre le taux de crédit et la rentabilité locative est désormais exploitable.
Comme toujours, il faut bien analyser chaque projet, anticiper les frais, et avoir une vision claire de ses objectifs. Investir dans l’immobilier locatif, ce n’est pas un sprint, mais une course de fond… avec des haies réglementaires à franchir, certes, mais aussi de belles opportunités à saisir !
Je suis Natasha Evin, je conseille les particuliers sur les sujets d’investissement locatif, et j’interviens dans le monde de l’immobilier depuis 2010. Je suis rédactrice du site www.investissementlocatif.pro depuis 2020.