Depuis quelques années, les fameuses « passoires thermiques » sont au cœur des débats sur le logement en France. D’un côté, elles sont pointées du doigt pour leur impact écologique et leur faible confort de vie. De l’autre, elles attisent l’intérêt des investisseurs immobiliers avertis à la recherche de biens décotés à fort potentiel de valorisation. Alors, investir dans une passoire thermique, est-ce faire un pari risqué ou une stratégie immobilière astucieuse adossée à un projet de rénovation ambitieux ? Je vous éclaire sur cette démarche qui, bien menée, peut transformer une contrainte en opportunité rentable.
Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?
Le terme « passoire thermique » désigne les logements dont la performance énergétique est particulièrement mauvaise. En pratique, ce sont les habitations classées F ou G sur le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Elles sont énergivores, coûtent cher à chauffer et participent à la forte consommation d’énergie du parc immobilier français.
Selon l’Ademe, environ 5,2 millions de logements étaient encore concernés en 2023. Ces résidences sont aujourd’hui dans le viseur du gouvernement, dans le cadre de la politique de rénovation énergétique fixée par la loi Climat et Résilience du 22 août 2021. Il est d’ailleurs interdit depuis le 1er janvier 2023 de proposer à la location un logement dont la consommation énergétique dépasse 450 kWh/m²/an (étiquette G+).
Pourquoi ces biens inquiètent autant… et attirent autant
À première vue, investir dans une passoire thermique pourrait ressembler à une erreur : des travaux lourds à prévoir, une interdiction progressive de louer, et des aides complexes à décoder. Pourtant, ces biens recèlent aussi un potentiel souvent sous-estimé :
- Prix d’achat décoté : Les passoires thermiques sont vendues à des prix parfois 20 à 30 % en dessous des prix du marché local, en raison de leur mauvais classement énergétique. Un levier intéressant pour augmenter son rendement locatif.
- Valorisation après rénovation : Un logement remis au goût du jour avec une bonne isolation, de nouvelles menuiseries et un système de chauffage performant peut bondir dans le classement DPE. Cela permet une revalorisation immédiate du bien sur le marché locatif… et à la revente.
- Défiscalisation & aides : Plusieurs dispositifs, comme MaPrimeRénov’, les CEE (certificats d’économie d’énergie) ou l’éco-PTZ, viennent réduire de façon significative le coût global des travaux.
Les points à absolument analyser avant d’acheter
Je recommande de regarder de très près quelques éléments clés lorsqu’un bien classé F ou G vous fait de l’œil :
- Nature des travaux à prévoir : Avant de signer un compromis, faites réaliser un audit énergétique. Cela permettra d’identifier les postes clés comme l’isolation des combles, l’étanchéité des murs, le remplacement du système de chauffage ou le changement des fenêtres.
- Coût global des rénovations : Additionnez le coût des travaux, les frais de notaire et les éventuels frais d’architecte ou de maîtrise d’œuvre. Comparez ensuite avec la valeur estimée du bien rénové pour anticiper la rentabilité.
- Durée d’interdiction de location : Selon l’étiquette DPE, les dates d’interdiction de mise en location diffèrent : 2025 pour les logements G, 2028 pour les F, et 2034 pour les E. Achetez un bien avec un calendrier réaliste pour effectuer les travaux à temps.
Rénover pour valoriser : les postes à privilégier
Réussir un projet de rénovation énergétique ne s’improvise pas. Voici les chantiers majeurs où concentrer vos efforts pour faire grimper le DPE :
- L’isolation thermique : l’une des priorités. C’est par la toiture et les murs que l’on perd le plus de chaleur. Prévoir une isolation par l’extérieur des murs ou des combles permet un bond significatif dans le classement énergétique.
- Les menuiseries : remplacer des fenêtres en simple vitrage par du double (ou triple) vitrage limite les pertes énergétiques et améliore le confort sonore.
- Le système de chauffage : Oubliez les vieilles chaudières au fioul ou les convecteurs électriques inefficaces. Installez une pompe à chaleur, une chaudière à condensation ou un poêle à granulés.
- La ventilation : Pour garantir la qualité de l’air intérieur et éviter l’humidité, un bon système de ventilation (type VMC double flux) est indispensable.
Une réglementation de plus en plus stricte
Depuis 2023, la loi Climat et Résilience impose des restrictions fermes sur la location des logements mal isolés. Voici le calendrier :
- Depuis le 1er janvier 2023 : interdiction de louer les logements classés G+ (consommation > 450 kWh/m²/an).
- Au 1er janvier 2025 : interdiction de mise en location des logements classés G.
- 2028 : interdiction pour les biens classés F.
- 2034 : fin de location pour les logements en classe E.
L’article 160 de la loi Climat prévoit également qu’un audit énergétique devient obligatoire pour toute vente de bien classé F ou G. Cela permet une transparence accrue entre vendeur et acheteur.
Quelles aides pour rénover une passoire thermique ?
Heureusement, il existe plusieurs aides pour alléger l’effort financier :
- MaPrimeRénov’ : Accordée par l’Anah, elle finance jusqu’à 90 % des travaux pour les ménages modestes, avec un plafonnement selon les revenus et la nature des rénovations.
- Éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) : Un prêt sans intérêt pour financer jusqu’à 50 000 € de travaux, remboursable sur 20 ans.
- Certificats d’économie d’énergie (CEE) : Des primes attribuées par les fournisseurs d’énergie selon les économies réalisées.
- TVA réduite : Les travaux de rénovation énergétique réalisés dans des logements de plus de deux ans bénéficient d’un taux de TVA à 5,5 %.
Oui, c’est une opportunité… mais pas pour tout le monde
Investir dans une passoire thermique peut être extrêmement rentable… à condition d’avoir une vision claire du projet. Immobilier, travaux, financement, aides, fiscalité : maîtrisez tous les leviers. C’est un chemin réservé aux investisseurs prêts à s’engager dans une vraie stratégie de valorisation à long terme, capable de mobiliser un budget travaux conséquent ou de piloter plusieurs corps de métiers.
Mais la cerise sur le gâteau ? Un bien rénové correctement peut passer d’un rendement brut de 5 ou 6 %… à 9 ou 10 %, selon la localisation et la qualité de l’exécution. Et cette performance reste rare sur le marché.
Je suis Natasha Evin, je conseille les particuliers sur les sujets d’investissement locatif, et j’interviens dans le monde de l’immobilier depuis 2010. Je suis rédactrice du site www.investissementlocatif.pro depuis 2020.