Pourquoi se poser la question aujourd’hui ?
Entre le durcissement des conditions d’emprunt, la réforme des dispositifs de défiscalisation et les incertitudes économiques, nombreux sont les investisseurs qui s’interrogent : faut-il encore investir dans l’immobilier neuf en 2024 ? Ce n’est pas une question anodine, surtout quand on sait que l’immobilier représente une composante majeure du patrimoine des Français.
En tant que consultante dans l’immobilier locatif depuis plus de dix ans, j’ai accompagné de nombreux investisseurs dans leur choix entre ancien et neuf. Et croyez-moi, le neuf ne mérite pas de se faire enterrer trop vite. Encore faut-il bien comprendre ses avantages, ses inconvénients, et savoir le comparer à l’ancien.
Les avantages de l’immobilier neuf en 2024
L’immobilier neuf garde de solides arguments, même dans un contexte économique tendu. Voici les principaux avantages qui peuvent vous séduire cette année.
- Des frais de notaire réduits : dans le neuf, les frais de notaire représentent environ 2 à 3 % du prix d’acquisition contre 7 à 8 % dans l’ancien. Cette différence peut rapidement peser dans la balance lorsque le budget est serré.
- Une fiscalité avantageuse avec la loi Pinel : bien que révisé, le dispositif Pinel reste en vigueur en 2024 sous sa version « Pinel+ » avec des taux de réduction d’impôt conditionnés à des critères de performance énergétique et de qualité d’usage. Pour un investisseur engagé sur 12 ans, la réduction atteint jusqu’à 21 % du prix de revient du logement (article 199 novovicies du Code général des impôts).
- Une performance énergétique optimale : tous les logements neufs sont désormais soumis à la réglementation environnementale 2020 (RE 2020). Cela garantit une consommation énergétique moindre, des logements mieux isolés et donc plus attractifs sur le marché locatif… sans parler des économies pour le locataire comme pour le propriétaire.
- Pas de travaux à prévoir : investir dans le neuf, c’est aussi acheter la tranquillité. Pas de rénovation à planifier, pas de surprise sur le réseau électrique ou la toiture.
- Des garanties constructeur : la garantie décennale, la garantie biennale ou encore la garantie de parfait achèvement protègent le propriétaire contre les défauts ou malfaçons pendant plusieurs années.
Les inconvénients à ne pas négliger
Malgré ses nombreux atouts, investir dans le neuf présente aussi des limites et des contraintes qu’il est important de connaître avant de se lancer.
- Un prix d’achat souvent plus élevé : à surface équivalente, un logement neuf coûte en moyenne 15 à 25 % plus cher qu’un logement ancien dans la même zone. Ce surcoût peut parfois réduire sévèrement la rentabilité brute.
- Des loyers plafonnés avec la loi Pinel : investir en Pinel implique de louer à des locataires sous plafonds de ressources, et à un loyer inférieur au marché dans certaines villes. Cela peut freiner la rentabilité, surtout dans les zones où le marché locatif est dynamique.
- Une localisation parfois excentrée : faute de foncier disponible en cœur de ville, de nombreux programmes neufs voient le jour en périphérie, dans des quartiers en devenir. La tension locative peut y être moins forte, ce qui implique une vigilance accrue sur la localisation.
- Des délais de livraison longs : investir sur plan, c’est souvent attendre 12 à 24 mois avant de pouvoir louer. Cela suppose une solide planification, surtout si vous comptez sur cet investissement pour optimiser votre fiscalité rapidement.
Comparer avec l’immobilier ancien : avantages et défis
Face à l’immobilier neuf, l’ancien conserve aussi de solides arguments. Il séduit par la promesse d’une meilleure rentabilité immédiate… mais pas sans contreparties.
- Une rentabilité locative souvent plus élevée : en raison d’un prix d’acquisition plus bas, les biens anciens offrent généralement une meilleure rentabilité brute, notamment dans les grandes villes déjà urbanisées.
- Une plus grande liberté dans la gestion : pas de plafonnement des loyers (hors zone tendue avec encadrement), pas de conditions fiscales restrictives… vous êtes plus libre dans votre pilotage patrimonial.
- Une fiscalité avantageuse avec la location meublée : grâce au statut LMNP (loueur meublé non professionnel), il est possible d’amortir le bien et de limiter fortement l’imposition sur les revenus locatifs, voire de les annuler. C’est une stratégie que j’utilise souvent pour mes clients souhaitant booster leur cash-flow net.
Mais l’ancien, c’est aussi :
- Des travaux parfois lourds : selon l’état du bien, il faudra investir du temps et de l’argent dans la rénovation, avec un fort accent mis aujourd’hui sur la performance énergétique pour éviter les passoires thermiques (classées F ou G, interdites à la location progressive d’ici à 2028 selon la loi Climat et Résilience n° 2021-1104).
- Des aides à la rénovation variables : certaines rénovations ouvrent droit à MaPrimeRénov’, mais toutes n’y sont pas éligibles, et les conditions changent régulièrement.
Quels profils pour quel type d’investissement ?
Tout dépend de vos objectifs et de votre appétence au risque :
- Profils prudents et débutants : le neuf peut convenir aux propriétaires recherchant une gestion simplifiée, sans mauvaises surprises, et valorisant une approche patrimoniale douce dans une zone dynamique.
- Profils dynamiques et expérimentés : l’ancien, avec ses potentiels de rénovation et ses stratégies fiscales (LMNP, déficit foncier…), peut permettre un levier plus important à condition de maîtriser les rouages fiscaux et techniques.
Un aspect revient souvent dans mes échanges clients : la combinaison des deux ! Opter pour un bien ancien à rénover dans une ville à plus forte tension locative, puis basculer sur un programme neuf dans une zone en croissance pour équilibrer performance et sécurité.
En 2024, faut-il investir dans le neuf ?
La réponse n’est ni noire ni blanche. Le neuf reste un choix pertinent : il coche les cases de la tranquillité, de la performance énergétique, de la défiscalisation. Mais il est impératif de penser au-delà des promesses fiscales et de s’assurer que le bien correspond à la demande locative locale.
En revanche, dans les zones tendues, si vous êtes prêt à vous impliquer dans un projet de rénovation, l’ancien reste une alternative très pertinente. Chaque situation est unique, et la clef réside dans l’équilibre entre vos objectifs de long terme, votre capacité d’emprunt et votre tolérance au risque.
Et bien sûr, n’oublions jamais que l’immobilier — neuf ou ancien — n’est pas un sprint, mais un marathon. Prenez le temps de vous entourer, de comparer les scénarios et d’évaluer chaque projet avec lucidité.
Je suis Natasha Evin, je conseille les particuliers sur les sujets d’investissement locatif, et j’interviens dans le monde de l’immobilier depuis 2010. Je suis rédactrice du site www.investissementlocatif.pro depuis 2020.